歷來被譽為昆明樓市風向標的房交會，今年將于9月19日至23日在昆明國際會展中心舉行。“僅85個樓盤參加，展出面積約3萬多平米，比起2013 年秋交會銳減近百個，是5年以來參展樓盤數量最少的一屆……”房交會將如何表現，我們又將如何理解后市？根據各方情況，我們拋出以下三大懸念：

往屆昆明房交會

昆明房交會盛況難忘

    懸念一

    真實惠or營銷噱頭?

    在“去調控化”的宏觀背景下，樓市經歷局部性、結構性和杠桿性的調整，將是未來很長一段時間的主題，房企則要在這種調整中去尋求機會和發 展。昆明秋季房交會組委會認為：“2013年之前由于房地產業的持續蓬勃發展，房價也持續呈上漲態勢，各房企參加房交會目的也僅圍繞著樓盤形象展示和現場 意向購房客戶的登記蓄水工作，弱化展會交易和整合營銷等功能。”如今，新形勢促使地產營銷開始轉型——“整個地產樓盤的銷售周期必然拉長，更好的利用展會 進行整合營銷和現場銷售勢在必行。”

    據組委會工作人員介紹，昆明市房地產開發協會此前聯合多家媒體，組織了房交會購房惠活動。活動通過“購房補貼卡”的形式，在昆明市10個申 領點進行申請和發放，“經過前期的兩個月的活動宣傳和發放，截至目前，共發放特惠房購房補貼卡1433張”。據稱，這些特惠房購房成功后，組委會將聯合開 發商提供5%的購房優惠補貼，沖抵購房款；在房交會期間還提供相關活動咨詢、購房引導、補貼認領、禮品換取等。

    “此次房交會折扣雖多但是否‘真實惠’，值得考量，昆明市民已經很精了。‘9折購房、充1萬抵5萬’這樣的活動就是平常一些樓盤常有的。” 昆明某地產經紀公司研究員張經理認為，打折或者其他的促銷活動，大多都是開發商銷售策略、銷售手法上的變化，但究竟各種各樣的優惠促銷，能給購房者帶來多 大的實惠目前還無法定論。不排除部分開發商為了回籠資金、達成年終銷售目標而優惠打折、促銷走量，但“先提價后打折”、“特價房、購房優惠限定少數樓層和 戶型”、“‘某某價格起價’的房子只有一套已賣”等靠噱頭做促銷手段也是常有之事，故購房者在各式各樣的優惠促銷中，還需實地考察、仔細對比、合理盤算， 買到自己稱心如意的房子。

    懸念二

    場外“游擊”勝算幾何？

    與今年春季房交會的大牌開發商“集體缺席”不同，秋季房交會雖然樓盤數量不多，但仍有少數大型房企攜旗下多盤出擊，其中七個房企的樓盤幾乎 占了半壁江山，多達30個。這七個房企包括：云南俊發、云南城投、銀海地產、經典集團、廣基地產、中豪商業集團、中昆集團，多以本土地產商為主，全國一 線、二線地產商（萬科、萬達、保利、招商、龍湖等）落地昆明的項目，除金地·悅天下外，仍舊缺席。

    但我們注意到，今年春季房交會，某些缺席的開發商，不打“陣地戰”，卻在場外打“游擊”。有的召集了很多年輕人，舉著牌子或者在身上貼著綬 帶，穿梭在人群中，打起了流動廣告；有的在場外支起了攤位，幾張桌子、配一群講解員，向路人吆喝著自己公司的“購房節”；有的向過路者發放“茄子”之類的 道具和各種小傳單；有的則在人群集中路段停了幾輛看房車，大力邀請購房者直接去項目地看房……總之，不進場不等于不在場，說他們缺席，他們其實一直都在。

    談到一些房企未參加房交會的原因，昆明市房地產開發協會秘書長劉踐認為，可能歸結于四點：第一，在房子“供給輕度過剩”的昆明，去庫存化成 為近年的主題，造成開發企業對后市的觀望和相對不樂觀情緒加重，開發節奏放緩，市場供應也隨之縮減，這是宏觀層面的原因；第二，在拿地成本、融資成本、營 銷成本等綜合性成本日益增高的形勢下，地產企業更加謹慎運用營銷費用，參加房交會動輒上百萬元的一次性投入，令一些營銷決策者糾結萬分。盡管今年主辦方靈 活調整了展位規模，設置了一些較小面積的展位供選擇，但似乎又讓地產企業一向“高大上”的形象無處安置……第三，某些企業并沒有想好能利用房交會做什么樣 的整合營銷，若只論展示，似乎作用有限；第四，少數企業“人云亦云”，看到某些大牌缺席，就跟風罷了。

    業內人士認為，雖然無法禁止場外“游擊隊”，但房交會需要一個和諧、有序的環境，希望大家都按照要求規范運作。

    懸念三

    配套為王or地段為王？

    “房交會，其實就是房郊會，為數不多的中心城區的參展樓盤價格基本上都已經快兩萬了，不是一般老百姓能承受的價格。便宜的都是郊區盤。”某網友感慨。

    記者從此次房交會參展名錄里看到，昆明市區二環以內的樓盤僅有9個，二環至三環及近郊樓盤，共有56個。

    為何近年來郊區盤來勢如此洶涌？這是否預示著郊區盤進入了一個集中發力的階段？專業人士認為，這是一個“配套為王”比“地段為王”更加現實 的時代。一方面，傳統主城區土地日益稀缺，城中村改造成本高昂，另一方面，曾經的郊區盤隨著商業配套、教育醫療資源、交通瓶頸等問題的解決，從而讓“便 捷”變得唾手可得。在這個空間扁平化了的時代，哪里有配套，哪里就是“市中心”。

    不過，郊區樓盤要獲得市場的購房信心，城市規劃和開發商的兌現能力都需要驗證。對于市區成熟樓盤來說，房交會更多的是個積累人氣的平臺;而對于競爭慘烈的郊區樓盤來說，房交會是個促銷的大賣場。畢竟，遠在郊區，平時難得有這么多人氣。

    適逢庫存消化期，加上昆明等多個國內二三線城市取消限購，銀行的信貸政策也有放松趨勢，典型的“買方市場”下，要成為“金九銀十”的贏家實屬不易，房交會這個晴雨表將表現如何，且看后市分解。（記者 劉婕）