任行情漲跌，房地產業的任何一點風吹草動總是能聚焦起絕大多數人的目光。特別是從去年11月以來，房地產市場更顯波詭云譎。10月16日上午，“云嶺經濟暨企業領袖高峰論壇”第十講在云南大學科學館二樓報告廳開講，北京大學風險投資研究所研究員、央視財經評論員馬光遠博士以“新一輪地產調控指向何方？”為題，梳理房地產調控新政前后、解析調控過程中的利益博弈和風險，剖析新政的新層次原因，并對目前市場熱議的房產稅、限購令等政策措施進行深入分析。
    “云嶺經濟暨企業領袖高峰論壇”是本報發起的公益性講座，論壇2010年度由紅塔煙草（集團）有限責任公司獨家冠名，主辦單位為云南省企業聯合會/云南省企業家協會、云南出版集團有限責任公司、中國改革研究院昆明分院和云南省民營企業家協會，承辦單位為云南信息報社、云南大學工商管理與旅游管理學院、云南省企業家協會職業經理人聯誼會和云南省市場學會。
     “在中國，房地產已不單純是個經濟層面的問題，房產、房價、買房等關鍵詞滲透在我們生活的方方面面。   ‘9.29新政’啟動了新一輪房地產調控，面對新政，我們該如何認識？事情會向何方向發展？”師從成思危先生的經濟學博士、央視財經評論員馬光遠10月16日在論壇開始就拋出演講主題，而他認為一但了解清楚了目前房地產政策調控目的何在、市場供需情況如何、又有哪些風險相伴等問題后，一個處于多重關系博弈下的房地產市場走向將顯得清晰。
    1、評新政
    政策很嚴厲但執行不到位
   “4.17新政”沒有執行到位，如果措施執行到位，房地產市場不應該仍停留在目前“量跌價漲”的行情上。
    一般來說，每一輪房地產調控啟動后，市場上隨即會出現一定的觀望情緒，那些對房地產調控新政持樂觀預期的購房者，也由積極購房轉向觀望，期待房價能夠有所回落。之后，房地產市場陷入開發商與購房者、政府與開發商等多重利益的博弈中。最后，僵持的結果往往是，購房者扛不住了，被新政抑制出現短暫緩漲或停滯的房價，最終都會走出一波反彈行情。
    本輪“9.29新政”調控后，目前市場上的博弈現象已經出現，房地產市場未來是不是也會重復以往的循環呢？
馬光遠介紹，自去年12月，中央打出以“營業稅2變5”等為主要內容的第一拳房地產調控，今年“4.17新政”（又稱新“國十條”）又啟動第二輪房地產調控，再到“9.29新政”（又稱新“國五條”或“五項措施”），中央已經相繼啟動三輪房地產調控。但由于新政執行相對溫和，前兩次調控的市場效果無法讓對新政有較大預期的購房者滿意。
    從目前市場反應看，兩輪新政調控后，房價依舊未出現購房者預期中的大幅調整現象。
     “‘4.17新政’號稱‘史上最嚴’，其語調嚴厲程度前所未有，中央的態度非常嚴厲，這表明政策調控在以往‘溫和’的基礎上出現了大轉變。‘9.29新政’中首付30%要求等措施，更是對以往嚴厲政策的層層加碼。”馬光遠表示，中國從來就不缺政策，缺的是執行力。如果此前出臺的系列調控措施能夠全部執行到位，目前房地產市場不可能呈現持續的高企態勢。與此同時，經濟形勢的變化也為后續房地產市場的發展埋下了很多不確定性。一季度我國GDP同比增長11.9%，二季度GDP增速下滑，同比增長率為10.3%，這讓部分人士擔心中國經濟“二次探底”或增速下降，在地產調控的執行中也就顯得猶豫。
    對此，馬光遠提出了幾點看法：相關部門不宜過分拔高GDP的增長意義；中央調控措施要有連續性；中國經濟“二次探底”的可能性為“0”；如果不能堅持“4.17新政”“9.29新政”內容，市場信心將受到較大打擊。
    2、說房價
    房價有30%左右下調空間
    市場上的僵持局面，事實上已有局部突破。目前北京城區房價降幅在15%左右。房價如果能實現30%的下滑，能夠起到很大的安撫民心的作用。
    針對目前房地產市場上呈現的僵持態勢，馬光遠表示，事實上，局部城市房價的量價齊跌情況已經顯現。據他考察，目前北京已經能夠看到房價下降的一些苗頭。新政后，北京城區樓盤房價普遍下跌了10%左右，再把一些商家給予的優惠幅度加進去，降幅在15%左右。北京的房價已經顯現微調。
     在馬光遠看來，房價至少還有30%左右的下調空間，“3月份的時候，我預測會有30%的跌幅，因為2009年漲得太快了，很多地方漲了不止一倍。當年3月，北京亞運村很多樓盤售價是12000元/平方米左右，到今年3月份，價格漲到35000元/平方米左右，這個不只是1.5倍的概念，由此來看降30%并不是難事。即使降30%，也高于去年年初的水平。”馬光遠所說的30%，還考慮到銀行首付和金融風險等問題。
     “但從現在看，還沒達到30%的降幅。”馬光遠表示，房價如果能實現30%的下滑，才能起到安撫民心的作用。
    3、談趨勢
    樓市能置身經濟規律之外嗎？
     “9.29新政”之后調控決心開始明確。如果新政真的能把房價壓一壓，未來房地產市場還是會向下走的。
     “從政策的針對性看，9.29新政對遏制房價是好政策，比如限購令、政策執行力以及未來可能出臺的房產稅。對此，我會打80分。”馬光遠表示，從“9.29新政”內容可見，政府調控房地產市場的決心非常明確，樓市“金九銀十”肯定不會出現，未來房地產市場走勢將更明朗。未來房地產市場，第一是對政策本身要有正確的評估，不能期望太高，也不能太絕望。政府的初衷好，決心也有，政策本身能起到一定的降溫作用。但是能不能達到效果，除了政策之外，還要從人的角度來看，還要看是否缺執行力，是否動真格。目前看是有動真格的決心，而且地產市場整個下行的趨勢已經開始凸顯。
     但在房地產市場上，很多人看到的是“房價只漲不跌”的預期，購房熱情異常之高。房價未來是漲還是降？一直以來，支撐房價上漲的因素和導致下跌的因素博弈都很激烈。馬光遠認為，目前市場上多重因素的博弈非常激烈，唯一能夠判斷的是如果房價還繼續瘋長，就很危險了。
    2007年，股市上漲到6100點，然后開始下跌，跌到4000點的時候，有人認為可以抄底了，買進，結果跌到1600點。在馬光遠看來，不管是股市還是樓市，都受經濟規律約束。從短期來看，走勢比較明朗，有下調的空間，中期，要看政策的引導和控制，遠期來看，降價的可能是確定無疑的。每年年底到春節前后都是房價的最低點，如果買房，有購房需求的可以在那個時候看看是否有機會。
     “未來房地產市場走勢還需要拭目以待。我們已經很多次希望落空了，不妨再落空一次，說不定會有轉折點。”馬光遠表示。
    總體來說，房地產調控政策本身還不明確。馬光遠表示，“限購令”持續時間可能不長，不應該對“限購令”的作用有太多期待；可能出臺的房產稅本質上難以調控房價高低，它是實現地方稅制轉型的一個方式，將增加地方稅收，并可能對所有人征收；全國土地供應不是沒有，而是沒完成供應，土地市場的缺口并不大；目前市場供應也是比較充足的。
    在本周五本報《黃金樓市》中將有更多馬光遠先生本次講座內容的報道，歡迎讀者關注。本報記者劉歡賈娜
    ■精彩觀點
    限購房產不如限年齡
    馬光遠：目前，已有多個城市在向限購靠齊。但我覺得限購只是降溫，就如發燒的孩童，并不能從根本上解決發燒的病癥。限購只會影響成交量，或者出現假離婚這樣的非常規想法。負面作用還會導致人心惶惶，認為住房的供應量是不是很緊張？到頭來有可能變成披著高期望外衣，卻讓公眾失望的“棋子”。廣州對購房年齡的限制顯得更合理，18歲以下的人不可以購房子，這樣就留了更多機會給需要房子的人，也打擊了炒房者或者囤房者。
    不妨把產權延至100年
    馬光遠：目前，國家為了保證土地所有權，規定房產為70年產權。而這樣的限制只可能讓房價上漲。那么可不可以改成不限制房產年限呢？又或者延長年限。如果我們的房產是100年或者超過100年，就算是我們的房子過30年就會拆遷，剩下的70年可以進行土地使用權交易。如果土地使用權買賣自由，屆時房價是不是也會隨之下調呢？目前，地價高、拆遷成本高就很難讓房價下調到老百姓的預期。
    房產市場上假數據太多
    馬光遠：網絡上的房產信息數據可信度太低，有可能在一段時間內房價過高，導致銷售情況不太好，但是開發商通過降價或者優惠等方式，讓前久賣不出去的樓盤一下子成了“日光”盤等。所以網絡上的環比、對比數據還是先弄清楚前提再說，為什么突然會環比上漲？除了參考政策以外也要看看開發商是不是玩了新花樣？只信網絡上的假數據，你將很難正確判斷市場。