高層住宅在曲靖漸入佳境。



　　作為旅游地產推手的珠江源古鎮在曲靖城市發展中注定是濃墨重彩的一筆。
　　4月22日，曲靖市建設局召開曲靖中心城區房地產開發工作會議。會上，曲靖市建設局與中心城區的數十家房地產開發商簽訂了目標責任書。今年曲靖中心城區的房地產銷售目標是100億元，開發投資95億以上。與此同時，由曲靖市房產交易中心發布的今年1季度曲靖市房地產市場運行狀況分析顯示，曲靖市主城區新建商品房銷售均價為1939.7元/平米，環比下跌273元/平米，跌幅12.3%，同比下跌179元/平米，跌幅8.5%，自2009年至今，首次跌破2000元/平米關口。

　　現狀

　　房價跌破2000元

　　曲靖山江房地產開發有限公司營銷總監居文寶說，面對短短數日國家出臺一系列政策對樓市調控和房價的打壓，心里卻燒得慌。公司開發的樓盤即將開盤，可在這節骨眼上又趕上了調控，半年前從昆明來曲靖準備大展拳腳的他顯得很無奈。

　　一直以來，曲靖市的房價都在2000元上下波動，近年來開始小幅上漲。“從1000元漲到2000元我們用了差不多10年的時間，應該說曲靖的房地產市場是一個平穩向前發展的市場，這對于曲靖的社會經濟發展都是非常有利的。以2009年為例，曲靖市主城區新建商品房的銷售均價為2474元/平米，其中住宅商品房銷售均價為2142元/平米，與2008年相比，商品房每平米均價上漲46元，漲幅僅為1.9%。”居文寶說，今年一季度曲靖城區樓市銷售異常火爆，甚至出現“井噴”現象。來自曲靖市房地產交易中心的數據顯示，一季度曲靖市累計銷售新建商品房9936套，實現銷售金額28億元，其中，成交量、成交面積、成交金額環比上季度均實現翻番，增長幅度分別為130%、151%、102%。然而房屋銷售的火爆卻沒有帶來房價的上漲，相對而言，一季度主城區的住宅商品房均價還跌破了2000元/平米。

　　相對全國其他大中城市持續高燒的房價來說，作為云南第二大城市的曲靖似乎感到有些孤獨。即使單純與云南其他州市相比，其房價也遠低于玉溪、紅河、楚雄、大理等省內二線城市。

　　擔憂新政打壓外銷客戶

　　暫停發放異地居民貸款，對于大多曲靖房地產開發商來說無疑感到有種刺骨的寒。據初步統計，近年來，曲靖商品房的外銷量占整個銷售量的近30%，大量的商品房被毗鄰曲靖的貴州盤縣、紅果的居民所購買。在去年6月，曲靖市房地產業協會還組織曲靖本地的13家開發商跨省到貴州盤縣進行樓盤推薦會，有的開發商還專門在盤縣、紅果設立了咨詢中心。在今年一季度的商品房銷售中，外省人士來曲靖買房的占總成交套數的12.3%。以曲靖城市西片區的“財富中心”樓盤為例，一位售樓經理告訴記者：“我們這個項目外銷的客戶占目前總銷售量的近30%。”

　　有需求的人都在團購

　　在很多業內人士看來，曲靖房價一直在2000元上下波動與這個城市大量的團購團建房不無關系。2008年，面對全球百年不遇的金融危機，房地產市場也不可避免的受到了沖擊，2009年3月，曲靖市政府出臺了十項措施刺激消費者購房，同時為增加市場的供應量，鼓勵單位進行團購和團建房。

　　以“財富中心”為例，這個樓盤是針對曲靖某單位做的團購，一期面市銷售的1000套住房，其中有900套是一次性團購。“團購讓我們更為有效和直接地找到客戶，更為快速地回籠資金，降低了公司的營銷成本，但曲靖更多的團購是單位或企業拿到土地后委托地產開發商進行開發，這樣其房價本身就含有很多福利性質，價格遠遠低于市場價。”

　　癥結

　　規模：小富即安各自為政

　　然而就目前曲靖中心城區的167家房地產開發商來說，上規模的屈指可數，甚至有業內人士說是“三足鼎立”。或許未來曲靖的發展還需要更多有實力有遠景，能為城市發展謀篇布局的開發商來拋磚引玉。

　　“要建設珠江源大城市，需要更多的商業來支撐，而目前曲靖的商業地產小而散，幾乎不成樣子，住宅開發項目小，寥寥幾百套住房就是一個樓盤，很大程度上造成開發商打一槍換一個地方，不成規模不成系統，缺乏一個整體的規劃，很多配套設施不到位，或許這也是制約曲靖房價一個最根本的原因。”面對曲靖地產開發目前的狀況，一位業內人士這樣認為。結構：住宅商品房一頭獨大

　　長期以來，曲靖的房地產開發結構單一，以住宅商品房一頭獨大。在住宅商品房中，又以所謂多層和單元房為主。“曲靖人對較高層和高層多少有些抵觸，可能是一種居住習慣，對電梯房、高層覺得居住功能不好，然而一個城市品質的提升就必須要有高層。”對于曲靖時下多以多層單元房為主的住宅商品房，中央麗城的一位置業顧問這樣說。

　　從今年1季度的交易物業類型來看，住宅類房產一頭獨大，占整個房地產物業類型的85.5%，而其余的商業、車庫、寫字樓等還不足20%。值得欣慰的是，1季度住宅商品房銷售結構發生了變化，多層住宅（單元房）繼續保持其優勢地位，但高層住宅環比銷售上漲了28.7%。

　　在4月22日的曲靖市中心城區房地產開發工作會議上，提出今年將加大對商業地產、旅游地產和工業地產的開發，改變開發結構單一的現象。同時在住宅商品房開發的結構上，繼續推動高層住宅的建設，加大高層住宅的比重。

　　營銷：消費者不再被動買房

　　“市場也是需要投票的。對于樓市來說也如此，與以靖地產開發初期相比，現在的開發商懂得換位思考，懂得把自己放在市場和行業領域里來看問題。而這一切與經紀公司和置業地產公司的出現是分不開的。2002年，曲靖開始有經紀公司出現，當時的經紀公司改變了以往開發商從拿地蓋房子到銷售一條龍的模式。好的產品還要懂得好的營銷，市場本身就是一個買方市場，如果沒有一個好的切入點，那無異于一種自我陶醉式的心花怒放。”談到曲靖地產樓盤的營銷，曲靖一位地產營銷人士這樣娓娓道來。

　　如今曲靖樓盤形式也漸漸趨于多元化，有別墅、有電梯洋房、有小高層、有商鋪和商業住宅，還有酒店式公寓。“產品的多元化讓開發商靜下心來細分市場，開發商開始研究和關注市場，針對不同的客戶和群體推出不同類型的房子，而非以往‘拿地建房’模式，拿到一塊地，搗鼓一下，搞個儀式就開盤買樓花建房子，消費者買房被動，就像填鴨子一樣灌輸概念。”

　　把脈

　　地價上漲不會牽動房價

　　4月12日下午，曲靖市國土資源局就曲靖市中心城區基準地價調整舉行聽證會，就曲靖市中心城區基準地價上調進行聽證。初步方案，市中心城區住宅用地各個級別價格上調幅度為4.04%至10.66%。價格的上調是否意味著下一步房價的上漲呢？

　　“2008年曲靖中心城區的基準價上調后，通過我們大規模的走訪，發現地價的上漲對房價的上漲影響并不大。通過我們的調查，地價在整個房價中的占比在20%，影響房價最根本的因素是開發商對利潤的期望值。”曲靖市國土資源局土地利用科的一位相關負責人介紹。

　　“土地成本增加，鋼材漲價，建安成本增加，你說房價能不漲嗎？”在一位樓盤銷售人員看來房價下跌只是表象。曲靖的房地產市場是否供大于求呢？在今年一季度的分析報告里，曲靖市房地產的空置面積達12.25萬平方米，環比上季度增加10.9萬平方米，而一季度房屋竣工面積環比上季度下跌90%，而新增開工面積比上季度上漲24.33%。一方面是市場銷售量的“井噴”現象，房地產投資大幅增長，而另外一方面，房屋的空置率也出現大幅增長，竣工面積大幅萎縮。

　　宜居城市潛力巨大

　　珠江源大城市、宜居城市、園林城市、生態城市等等一系列標簽、榮譽和戰略規劃，讓曲靖這個云南的二線城市躍躍而生。建設珠江源大城市，曲靖沒有選擇“攤大餅”式的單極化擴張方式，而是提出了“一區、兩片、四組團”的規劃構想，通過項目帶動、園區建設，實現城市擴張，通過城市擴張，推動工業園區的建設，以此實現城市建設效益的最大化。

　　“與其說珠江源大城市的發展規劃對曲靖市的房地產開發商是一種挑戰，倒不如說建設珠江源大城市為曲靖房地產的開發提供了良好的平臺和機遇。”對未來曲靖房地產的發展，曲靖市房管局的一位負責人充滿了信心。