素有“省垣門戶，迤西咽喉”

     之稱的楚雄，是橋頭堡建設中的重要節點。3月22日，昆楚兩地正式簽署“推進滇中城市群昆楚一體化發展合作框架協議”，楚雄邁出了滇中城市經濟圈一體化合作的關鍵一步，除加快原有老城區的舊城改造外，地產開發向東南、西北、蒼嶺擴張。

     目前，楚雄市中心以多層住宅為主，二手房的均價在3500元/平方米。新建項目多以小高層、商業為主。小高層均價為3600-4000元/平方米，商鋪最高賣到6萬元/平方米。

     土地供應量集中的東南、西北和蒼嶺片區將成為楚雄地產開發的新區域。

     3月22日，昆楚兩地正式簽署《推進滇中城市群昆楚一體化發展合作框架協議》，城市行政體制的逐漸完善，加速昆楚兩地“滇中城市群同城化”的發展進程，也讓楚雄的房地產市場大放異彩，老城區的改造和新城區（楚雄東南片區、西北部片區以及蒼嶺片區）的擴張，為楚雄步入同城一體化奠定了堅實的基礎。

    老城區以舊城、城中村改造為主

    楚雄不僅是滇中城市群與滇西城市群的連接點，也是中國通往緬甸和瀾滄江流域及南下東南亞的門戶，然而老城區業態布局散亂，給人臟、亂、差的感受，影響了城市的整體形象。3月22日《昆楚一體化合作框架協議》簽署之后，老城區府后街舊城改造、4個城中村改造也讓開發商嗅到了“商機”。
 
     從規劃來看，府后街將通過整合周邊土地資源，統一規劃，分期實施拆遷、改造，逐步建設成為舊城的中央商務區，目前區域內已經有紫溪財富廣場進駐；而新車站三角地、魯班閣、鹿城東路綜合市場和東岳廟片區這四個城中村項目也列入了改造工程，并與開發企業簽訂了改造合同，初步確定其中兩個改造后的項目為兆順第一城和兆順財富中心。

    地產開發向東南、西北轉移

     當然在改造老城區的同時，楚雄也開始了有規劃的擴城運動，而向東南、西北和蒼嶺片區的擴張策略，也讓房企業 “有地可圖”。

     分區域來看的話，東南新城目前已開始東南片區、花果山片區和萬家壩片區的路網配套建設，該片區還規劃有州職教中心、州醫院新區、州文化活動中心、農產品批發市場、彝海公園等資源配套。由于各項配套還處于建設之中，此區域房地產項目并不多，鮮有新盤面市；西北片區算是楚雄新興板塊之一，片區規劃中不僅有水庫、河道改造和醫院新區建設，也有廣大鐵路（廣通到大理）、楚雄至南華320國道（北繞城公路）等道路建設，目前已有彝人古鎮、茶花谷、滇中大商匯等大體量綜合項目入駐，發展前景不錯；蒼嶺片區則主要為楚雄州醫療廢物處置和垃圾焚燒等處理工程點，房地產項目不多。

    直擊楚雄

    [關鍵詞]  供應量

    市中心新盤少 新城區土地供應充足

     市場表現：從土地供應量上看，楚雄擴城策略的布局，讓其東南、西北和蒼嶺片區的土地供給比較充裕，三個片區也成為近期房地產開發的的熱點區域，其中又以西北片區最受房企青睞，目前此片區已經有彝人古鎮、滇中大商匯（住宅部分項目名為紫溪新城）、茶花谷等旅游地產項目選址于此，而東南和蒼嶺則還未有大型地產項目；老城區土地供給主要來源于府后街舊城改造和新車站三角地、魯班閣、鹿城東路綜合市場、東岳廟等城中村改造，除此以外，老城區基本已無土地掛牌。

     從房源供給來看，目前楚雄市在售項目有7個，且大多為尾盤，物業類型以別墅為主。比如在售的金沙公館、金時代華庭、西山美墅和羅馬莊園，4個項目加起來的房源量不足百套；而今年內將有10余個項目面市（包括新城項目），物業類型涵蓋洋房、高層、別墅、商業等，占地1400畝的滇中大商匯，項目規劃有汽車配件、修理區、汽車貿易、家居市場等業態；紫溪新城占地1989畝，項目定位為紫溪鎮政務功能區和紫溪新城城市配套區。

     記者點評：雖然目前市場存量房源緊缺，但今年10余個新盤的面市或可改善這一狀況。

    [關鍵詞]  房價

    小高層比多層貴 均價直逼4000元/㎡大關
 
     市場表現：昆明的房價與環線掛鉤，一環、二環、三環的商品房價格梯度相差值約為2000至2500元/平方米，雖然楚雄沒有一環和二環之分，但市場的房價卻也與區域掛鉤。整體來看，以楚雄老城區鹿城西路和鹿城南路交叉口為中心，半徑2公里范圍內的市中心，區域內房價水平要高于周邊區域。

     “楚雄市中心以多層住宅為主，二手房的均價在3500元/平方米，跟去年2800元/平方米的均價相比，同比上漲25%左右。而新建項目多以小高層、商業為主。小高層均價為3600-4000元/平方米，商鋪最高賣到6萬元/平方米。比如與沃爾瑪簽訂意向合作協議的紫溪財富廣場，臨街鋪面從去年10月的4萬元/平方米漲至如今的6萬元/平方米，漲幅近50%。”楚雄首家房地產經紀有限公司市場部經理李睿嵬表示。

     由于小高層近年來才在楚雄興起，市場上量少貨缺，小高層住宅均價要高于多層住宅。小高層均價為3300元/平方米，多層住宅均價為3100元/平方米，別墅均價在4600元/平方米，比如金沙公館、金時代華庭，個別高端別墅項目，如羅馬莊園的獨棟別墅賣到8000元/平方米。

    記者點評：與昆明相比，楚雄住房的價格很有地方特色——高層比多層住宅貴，別墅售價不高，但商鋪價格卻大有趕超昆明之勢。

    [關鍵詞] 成交

    存量房源少  成交下滑近五成

     市場表現：根據楚雄市住房和城鄉建設局住房與房地產業科的數據顯示，今年1-2月份，市場共成交435套商品房（不包括車位和商鋪），成交面積約為5.99萬平方米（不包括車位和商鋪）；與去年同期865套商品房成交量（不包括車位和商鋪）和11.1萬平方米的成交面積（不包括車位和商鋪）相比，成交量下滑49.7%，成交面積下滑46%。“目前二手市場看房客增多，有購房意向的市民也在增多，市場購房需求是有的，成交量出現下滑不是需求的原因，而是市場可以銷售的房源太少了。”李睿嵬認為。

     記者在走訪多家售樓部后也發現，進店咨詢的市民可謂絡繹不絕。比如滇中大商匯項目售樓部，記者在對其踩盤時，該售樓部在短短30分鐘內，竟有近20人來看房。

     記者點評：一方面是新盤供應緊缺，一方面是楚雄市民購房熱情高昂。雖然楚雄還未限購，但卻同樣受制于新盤供應緊缺的現實問題。

    [關鍵詞]  縣級地產

    郊縣地產也熱鬧 祿豐大體量項目多

     市場現狀：縣級旅游地產以祿豐縣為代表，楚雄彝族自治州轄區內有1市（楚雄市）9縣（祿豐縣、武定縣、元謀縣、牟定縣、雙柏縣、南華縣、永仁縣、大姚縣和姚安縣）。近年來隨著廣大鐵路（廣通到大理）、楚雄至南華320國道線和元雙公路（元謀到雙柏）的交通改造，縣級房地產發展也蒸蒸日上，尤以祿豐縣為代表。

     祿豐縣地理位置特殊，與省會城市昆明的距離要比楚雄市近，因此在滇中經濟圈的戰略思路才提出時就受到了開發商的關注，這幾年區域房地產項目開始增多。目前祿豐縣在建和準備開建的項目不下6個，其中，云南旅游產業城以文化創意產業和現代工業示范基地為基礎，開發“小時都市圈”城市休閑度假功能的大型旅游產業功能性社區。從房價上看，祿豐目前在售房源的價格直逼楚雄市，例如位于祿豐金水路縣醫院旁的世紀佳源，多層住宅價格已至3000元/平方米。

     記者點評：區位優勢是祿豐房地產項目受到關注的一個原因。但僅憑區位，并不足以打動投資者，項目本身的投資價值、區域的投資前景，亦是地產項目升值空間的要素。