——自玉溪統計網《2011年1-9月玉溪市固定資產投資完成情況分析》
“存量在增加，市場在變冷。”面對以上這組數據，一業內人士評述。
進入2011，大概誰都以為市場會格外熱鬧。因為，這一年面世樓盤有十余個之多，并有數家外地開發商進駐玉溪，搶灘做“地王”。所以，此時雖然國家自2009年年末便開始出臺抑制房價過快上漲的政策，但經歷了2008年與2009年，看到市場在“一打一救”之間完成冰火兩重天的急速轉換，許多人仍信心十足。他們認為，調控只是一時，交易冷淡也只是一時，房價最終還是要回到云霄飛車上，中國樓市的未來看漲不看跌。
但實際情況卻非如此，國家調控的強烈決心，多管齊下的打壓政策，玉溪樓市也在影響之中。眼下雖然是激流暗涌，但新局面、新時代不久就會到來。
“全國樓價都降了，玉溪怎么可能獨善其身？”這是一名地產業資深從業者的發問。
“金九銀十”風光不再
仍舊應了那句話：全國樓市一盤棋。雖然各線城市發展的差距客觀存在，但因為同處在一個政策環境里，購房者的觀望情緒卻一樣濃重。這樣，即使其各自調整的步伐不一致，但“金九銀十”里樓市的交易量下滑、市場冷淡，卻是不爭的事實。
“看房人沒增加，平時多少，長假還是多少。”“基本持平，勉強成交的幾套房源都來自平時積累的客戶。”國慶過后，記者在走訪中心城區多家在售樓盤后，得到的答案多是如此。時至十月末，記者再次調查市場，獲悉各家樓盤的銷售狀況不僅未有改觀，甚至還冷于于從前。而與此同時，少數項目開始考慮推出新的推廣方式，相關的具體操作或有不同，但目的都是同一個——促進銷售。
新房的情況不容樂觀，二手房的成交也不妙。10月中旬，本刊記者曾走訪了二級市場，大多數中介反映近幾個月市場都非常低迷。不少中介連月“滑竿”（即零成交），少數有成交的門店，交易量也很低。“新房都沒多少人買了，更何況是二手房，我們現在更多是靠租房的提成來維持經營”。在記者的調查報道中，一中介員工對市場冷淡的狀況作出如此描述。再看，文中所陳述的形成原因：賣方死扛價格，買方則擔心房價下跌而觀望所致。
“搶客事件”凸顯市場競爭加劇
10月22日，搶客北市區。
關于這一事件，銷售方、購房者，看法不一，但究其本質，我們窺見的卻是競爭加劇，市場的格局轉換。
回顧2008年末至2009年初，同樣因為國家政策的影響與市場的持續冷淡，玉溪部分商家推出特價房、禮包贈送等優惠活動來拉動銷售。這些活動都為了招攬客源，但相互之間的正面交鋒并未出現。然而，時至2011年，在耗時一年有余的樓市調控下，市場交易量持續下滑——開發商、投資客是否還扛得住？全國各家媒體開始對此問題追問探討，左拐、右轉的理由都不慎充分。而就在此時中心城區開始有新盤密集上市，數量多達十余個。待時間再推移至 6月中旬，又見全市27090套（戶）城鎮保障性住房任務的塵埃落定（據《玉溪市人民政府關于加強城鎮保障性住房建設管理的意見》（送審稿））。
買賣雙方的地位似不如前，供不應求還是供大于求的局面需要重新定義？這是我們發現的新問題。而前文中所提及的樓盤“搶客”事件，雖然沒有散出非常濃烈的火藥味，但也開始讓隱藏的壓力浮出水面。
“實際從當下幾個大盤的實際銷售就可以看到市場究竟是不是還堅固如磐。”通過該事件， 業內人士李先生就當下的市場評述道。據其分析，中心城區地產項目的增長與其人口量的變化不相匹配，進入洗牌期是必然。而在不久前因為察覺到了市場即將發生轉變，他就果斷地賣掉了自己投資的房子。“兩個月前我就說玉溪房地產要進入消化存量的階段了，市場即將進入大浪淘沙的時期。”他說。
另一資深從業人士也向記者分析了當前信貸政策對市場轉變的間接催化作用。他說，自從國家出臺新的信貸政策后，市場便在悄然變化之中：首先，二套房六成首付、三套房停貸加高了購房門檻。其二，對外來人口進行限貸，其實也是一定程度的限購。再者，銀行數次加息，購房者負擔日益沉重。
“以上這些因素對銷售無疑就有直接的影響，并催化市場格局改變。這幾個月我們項目的銷售情況都不樂觀，而其他樓盤，就我從銀行了解到的情況，成交量同樣也不樂觀。”他分析道，“從這一點就可以判斷出市場的情況，玉溪的房地產可能要進入低沉期了。”
新情況？新局面？如果玉溪進入“買方時代”
死扛一段時間，適當降價，開發商開始并購。 最終買方得利，有更多的選擇空間和余地。
降價才是硬道理。一部分開發商退出房地產市場，轉戰其他行業，一部分轉戰商業或旅游地產。
開始行業洗牌，抗得過的開發商繼續從事地產開發，抗不過的經營轉向。但無論怎樣，價格戰應該不可避免。
……
風向已變，關于未來市場的走向，一些業內人士做出以上展望。其認為的核心要點同為一個：降價、洗牌。其中，甚至有人對降價的幅度做出大膽的預測，“第一階段10%——15%，第二階段在原基礎上再降10%——15%。”他說。
再回顧近年來玉溪市場的發展情況，新盤市場所呈現的多是產品被哄搶狀態。雖然據有關部門統計，城鎮人均住房面積（建筑面積）已由2005年的36.5㎡增加到2010年的42.5㎡，但人們的購房熱情仍未減弱。市場上時見“日光盤”，購房者通宵排隊買號認房的現象也頻頻出現。
就在這樣背景下，玉溪樓盤遍地開花。然而，就眾多業內人士認為，即使市場在“一路飄紅”，其運行仍處于低水平狀態。而這般狀態若進入競爭激烈的市場，樂觀與否？
“嚴格意義上說，玉溪大多數開發商只是建筑商。如果進入買方時代，提升產品品質就迫在眉睫了。”關于記者提出的問題，一業內人士給出如此答案。
就其條分縷析，在買賣雙方至少勢均力敵的情況下，賣方必需積極提升產品品質，才能獲得買方認可。從戶型設計到小區規劃、從物業管理到住房質量，開發商都必須仔細研究市場，“讓產品適應消費者需求，而非消費者“適應”產品。”另外，目前玉溪市場已有外地開發商進駐，先進的理念與操作方式，讓本地同行者初識“狼來了”的危機。而在不久的將來，如外來者增多，本地開發商面臨的出路只有積極學習與借鑒。
“商品房最后還是要回歸居住功能的，投資功能將被淡化 。”一句淡然之言，語不驚，卻似乎預示著玉溪樓市的將來。（
