可能不止這個數
那么，今年以來，麗江房價究竟在以怎樣的速度在漲？
據一名網友測算，今年麗江房價一平米每天漲了4元。對于這個數據，麗江市住房和城鄉建設局房地產管理科一工作人員估計，“今年麗江房價具體漲幅，不止這個數。”
今年上半年，麗江城區樓市一片沉寂，鮮少出現新的樓盤。5月大研·上瑞柏華的開盤，打破了這一沉寂，但是其3500元以上的開盤價，也在麗江樓市中激起了不小的波瀾。在外界看來，大研房地產似乎總是麗江房價的推手，其在2007年推出的柏龍水榭二期，便將麗江的房價從一直以來的1000多元推上了“2”字頭，而在今年，則更是推上了“3”字頭。從此之后，麗江房價一發不可收拾，隨后開盤的一米陽光快樂家園一期開盤價也在3500元以上，昆鋼地產開發的號稱全鋼結構的玉和苑也以4066元的價位開盤，而后兩者，均處于比大研·上瑞柏華更遠的玉龍縣城。
“位置越來越遠，價格卻越來越高。”一直以來關注麗江樓市，也常常參與其中小炒一把的麗江市民王先生也感覺到，今年麗江房價漲得“非常突出”，“這樣的漲勢，在麗江房地產開發歷史上是前所未有的。”
據記者了解，2010年麗江的商品房均價為2731元/㎡。盡管今年麗江商品房均價還未出來，但有關人士預測，保守估計，會超過3500元。
1~8月房屋成交量
只占去年同期的一半
和漲勢迅猛的價格相比，麗江的房屋成交量在今年卻有些偏軟。
麗江市古城區房管所辦公室主任向朝云向記者介紹，去年與今年同期相比，盡管麗江的房屋登記總量在增加，但房屋初始登記和房屋轉移登記數量卻明顯下降。去年1-8月，房屋登記總量為5508份，其中房屋初始登記141份，轉移登記2893份。今年1-8月的房屋登記總量為5908，其中房屋初始登記為70份，轉移登記為1549份。從這一組數據可以明顯看出，今年1-8月的房屋初始登記和轉移登記數僅占去年同期的一半。而相應增加的是房屋抵押登記：去年1-8月，房屋抵押登記數為2005份，而今年1-8月房屋抵押登記增加到了2271份。
成交量的下降，直接導致的是房地產銷售額的減少。麗江市統計局提供的數據顯示，麗江市1-8月，商品房銷售額為170746萬元，而去年同期為179448萬元，比去年同期下跌了4.8%。
麗江房市今年成交量與成交額的下降，其中一個原因在于今年麗江新樓盤開發量少，特別是古城區內的樓盤只開盤了一個上瑞柏華，另外新開盤的10個樓盤則均集中在玉龍縣。這與往年古城區內同時幾個樓盤一起開盤的局勢形成了鮮明的對比。
除此之外，另外一個主要原因，在于國家對購房的政策卻越來越嚴苛，使得麗江剛性購房需求者購買能力持續降低。自去年4月份以來，樓市調控持續了一年半時間，其間出臺了包括“限購”“限價”“限貸”“限外”等諸多政策，號稱“史上最嚴”。而據記者調查，目前在麗江有剛性購房需求的，多為如上述小陳這樣事業處于起步或發展階段的群體，他們的年紀多為35歲以下。這一部分人，月收入大多集中在2000-4000元之間，一方面沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步“充電”，拓展工作空間，這一塊需要不小的資金投入，所以這部分人群在置業消費上的總體購買力不高。而這部分有剛性購房需求的群體，大多需要采用銀行貸款分期付款的方式購房，但是現在隨著國家宏觀調控的加劇，即便首套房的首付比例也大大增加，因此使得這部分群體的購買能力較以往更是偏弱。這部分剛性購房需求群體購買能力的下降，也直接影響到了麗江房屋的成交量。
外省樓市降價真相
降價只是個別樓盤
為什么全國的房價都在跌，偏偏麗江的房價卻在漲，而且還漲得那么厲害？想買房的人想不通。
幾乎所有有買房傾向的市民注意到，從10月份起，上海中海御景熙岸、龍湖、綠地等房企樓盤紛紛降價，隨之，深圳、重慶、青島、杭州、成都等各大中城市中，越來越多的房企投身降價大潮，其中不乏萬科、綠地等大型品牌房企，降價幅度更擴大至20%至40%。降價一時間成為全國樓市共有表情。
對于這一舉國關注的房價降價之風，云南方面也一直在關注。此前，昆明部分房企甚至北上上海進行調查。但是他們在對上海樓市的調查中發現，上海房價整體降幅幾乎看不出來，降價僅是個別樓盤，沒有形成普遍性，而且許多降價樓盤都是在上海比較偏遠的地區，不排除炒作的可能性。有些在當地影響力較大的樓盤銷售平穩，價格波動也不大，并沒有受到降價傳言的影響。
業內人士分析認為，要斷言房價是否真的下跌，不是開發商給出的均價或者研究機構統計的數據就能得出結論的，而要看同一個房源不同時期的價格差異。比如某個開發商推出起價，或特價房等房源，價格非常便宜，但實際上這些優惠房源是少量的，多數購房者能買到的，依然是價格較高的房源。
麗江的房價會不會降？
叫我如何不忐忑
全國房價跌聲一片，對購房者心理層面的影響大于房價下跌的真實數據。
“我現在很猶豫，不知道這房到底買還是不買。”作為剛性需求的麗江市民和先生工作已經很多年，至今還未買房。他告訴記者，現在最忐忑的就是不知道到底該不該買房。現在很多城市的房價在跌，如果買了，麗江的房價下跌該怎么辦；但是如果再等等，會不會又像2009年那樣很快上漲。“總希望房價下跌，跌了我就能買房了。”這或許是和和先生一樣還未購房者的一個共同期望。
“我現在很害怕麗江的房價會下跌，這樣我的損失就慘重了。”同樣是麗江市民，李小姐的期望卻剛好與和先生的相反。最近幾年，李小姐動用自己、家人甚至朋友的所有家產，投資了幾處房產，想等著麗江房價再漲高一點的時候拋出。“作為投資者，我不希望看到房價下跌，因為房價下跌就意味著很大一部分人的資產將大幅縮水。如果我手中的房子價值300萬元，房價下跌20%，資產就縮水60萬元。60萬，對我這樣的工薪階層來說，是一輩子才能苦到的呢！”
在麗江房地產市場發展的這些年，麗江也催生了相當一部分手中擁有多套房的投資者。在很多人眼中，房產已經成為了財富的象征。的確，對于個人來說，房產投資門檻低，因為房價的快速上漲，為投資者帶來了不錯的收益，這也使得很多人都有這樣的想法：“我還想投資套房。”但和李小姐一樣，目前麗江這些炒房者，同樣面臨著是否要將手中的房子賣掉的困惑，“如果現在不賣，下一步麗江的房價會不會降下來？”
“現在麗江想買房的，買了房的，內心都很忐忑，更確切地說，這是一種觀望，是宏觀調控政策作用后正常的市場反應。”一名業內人士說，除了這些群體，包括開發商在內，大家都在觀望。這一觀望態度，也在很大層面上影響了麗江商品房的成交量。
麗江房價為何只漲不降？
供需關系決定的
究竟是什么讓麗江的房價只漲不降？
“麗江房價明顯有‘炒’的痕跡，你看玉龍縣的那些房子，說是都賣出去了，價錢和城里一樣高，但是一到晚上，你去看有幾家是亮著燈的。所以麗江的房價應該會降。”這是麗江一房產中介工作人員吳女士的觀點。的確，在麗江，相當一部分本地人手里拿著兩套甚至多套房。根據麗江市統計局提供的數據，今年1-8月麗江房屋空置面積123010平方米，去年同期為44066平方米，房屋空置面積是去年的1.8倍。
與此同時，近幾年有越來越多的外地人在麗江購房置業。從古城區房管所提供的數據中，可以明顯發現一個變化。根據慣例，每年7月份是房屋初始登記最多的時候，2010年6月的房屋初始登記數量為27份，在7月升到了34份，到8月又下降到16份；2011年6月的房屋初始登記數量為8份，在7月飆升到20份，到8月又下降到18份。根據向朝云介紹，每年7月都會有很多游客來到麗江，然后選擇在麗江買房進行投資。尤其是那些已經發布限購令的城市居民來到麗江購房的明顯增多。
但據業內分析，炒房者和外來購房者，并非推動麗江房價上漲的主要原因。催漲麗江房價的推手，主要還在于市場的供需關系。從需求方來看，隨著麗江城市化進程的加快，越來越多的農業人口變為城鎮人口，這部分人有著購房需求。而隨著人們生活水平的提高，人們對住房的要求也越來越高，已經從原來的幾代人住一套房發展為現在的一代人住幾套房。加之麗江作為一個著名的旅游城市，有著先天的自然優勢，吸引了越來越多的人來麗江買房。在需求方不斷擴大的前提下，從供應方的角度來看，土地作為不可再生資源，目前麗江城區包括玉龍新縣城，可以開發利用的土地越來越少。“以前麗江房地產市場，頂多就是供應一下麗江本地人，但現在需求方來自世界各地，在這樣的供求關系下，麗江的房價不可能不漲。”
與此同時，麗江房地產建設成本也在不斷上漲。“以前5萬、10萬能買到一畝地，現在光是土地價格，就漲了10倍不止，加上材料費、人工費的不斷高漲，我們開發一個房地產，只能漲價，總不能虧呀。”一房地產開發商告訴記者，光是從人工費來看，以前人工費一天100元已經算是很高了，但是現在，有時出200元都請不到。
未來麗江房價
還有上升空間
事實上，國內乃至省內很多三線城市的房價，也和麗江一樣，在最近兩年漲勢兇猛。“麗江的房價還算是漲得‘溫柔’的了。”一名業內人士這樣認為。
此前接受記者采訪時，云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研便認為，麗江作為三線城市，其房地產市場起步較晚，起價低，基數相對較低。目前除昆明外，房價最高的是玉溪和曲靖，這些年大理的房價也起來了，而麗江房價在全省范圍內處于一個中等水平。但是從麗江的稟賦來看，麗江擁有名氣，隨著麗江公路、鐵路、航空“三位一體”的立體交通網絡完善和人居環境的不斷改善，未來房價漲幅不可能一下子控制住，還有極大的上升空間。“古城、雪山、文化，舒適的氣候，這都是麗江房地產發展的資本，這些條件注定了麗江的房地產業有著廣闊的市場，它的消費群體不僅僅局限于當地、本省，而應是來自世界各地。”
隨著麗江工業和高校區的發展，必定會有越來越多的人留在麗江，在麗江置業購房。并且，隨著麗江城市化進程的加快，意味著大量農民要進城，住房需求空間非常龐大。
“麗江的房子還得漲，不要小看這個地方，這里的發展能量還大得很呢！”對于麗江房價，一位來自浙江的開發商很看好。“從攀枝花修往麗江的高速公路通車后，到四川很多城市的距離將大大縮短；麗江機場即將開通國際航線，屆時世界各地的游客將直接通過國際航線來到麗江；麗江火車站將會成為其他省份進入西藏的一個中轉站。這些，都是麗江的優勢。”
和這名開發商一樣，多名業內人士預測，“從麗江的先天條件、經濟發展水平及發展速度等各個客觀條件分析，麗江房價還有上升空間。”
