獨家策劃
房價漲勢得到遏制，商業地產逆市飄紅，保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年，調控政策顯效，昆明房地產市場形勢在博弈中悄然轉變。而在注定不平靜的2012年，樓市調控長效機制能否建立，房價會再度反彈還是合理回歸，保障房的“穩定器”作用能否發揮……無疑成為展望2012年昆明樓市的關鍵看點。
經過持續一年的宏觀調控，相比2009年、2010年房價的高歌猛進，去年的昆明房價已經進入降溫通道。跨入2012，“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”的政策基調預示著樓市調控仍將繼續，而在政策未現松動的情況下，市場方面愈來愈多的項目也開始趨向于真讓利、真低價，選擇以價換取銷量增長。自1月金尚俊園以7600元/平方米的均價開盤入市開始，本土樓市價格松動跡象越加明顯。緊鄰金尚俊園的“廣基·錦悅四季”也預計以約7700—7900元/平方米的均價近期入市，位于廣福路上的“歡樂城一期”則計劃以5906元/平方米的起價發售。而二環東路與穿金路交叉口的江東“禧瑞都”更是于近日爆出精裝房將以6600元/平方米開盤的信息。
2012年昆明房價下跌已成定調？對此，業界普遍認為，隨著房地產融資渠道收窄和調控政策的持續，尤其是在部分樓盤“以價換量”的影響下，昆明房價可能出現進一步調整并且更趨明朗化，但房價下降空間有限，暴跌的可能性不大。并且2012年樓市調控在供給方面也有望出現結構性變化，除繼續抑制房地產投資投機外，將會進一步加大面對中低收入消費群體的保障性住房和小戶型商品房的供給。
據悉，今年昆明保障性住房建設將繼續提速。按照國家下達的全國開工建設保障性住房700萬套，建成500萬套以上的目標任務，昆明市保2012年將計劃建設城鎮保障性住房建設105423套（戶），其中實物建房71229套，加上去年開工正在續建的10萬套，全年建設任務近20萬套，保障房建設任務又創歷史新高。“伴隨著商品房與保障房‘雙軌制’的逐步形成，昆明住房供應結構將發生變化，同時保障房實現有效供應還能緩沖商品房投資下降對經濟發展的影響，起著市場‘穩定器’的作用。”
2012年除了保障房將成為昆明樓市“重頭戲”以外，城市綜合體勢必也將呈現遍地開花的態勢。延續過去一年昆明市場城市綜合體“大行其道”的熱度，今年，海倫國際、南亞之門等諸多個注重規劃創新性和城市屬性、吸納現代城市發展有益元素的新型城市綜合體將強勢亮相、“競艷”昆明，給昆明帶來更多的城市新型功能賦予。不過在2012昆明城市綜合體迎來全面開花局面的同時，或許也要面臨市場消化的考驗。
未來將逐步形成
二元市場格局
——訪昆明理工大學副教授鄧曉盈
昆明理工大學副教授鄧曉盈
“只要政策不放松，今年房企的日子一定不會好過。 ”在談到今年房地產開發商生存狀況時，昆明理工大學副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈這樣說道。她表示，目前房地產開發企業面臨的政策、市場、銷售等一些問題歸根結底就是資金鏈的問題，今年房地產市場將繼續變革，而未來幾年市場則可能逐步轉變為保障性住房和商品房平分天下的二元格局。
房企面臨較大資金壓力
今年的房地產市場調控依然是主旋律，政府已經明確表態要鞏固調控成果。“限購、限貸、限售、保障房等這些政策依然維持原來的水平，可能現在還在加強執行力度。”鄧曉盈認為，這些政策的最終效果都是在收緊房地產開發商的資金鏈，現在來看效果已經十分明顯。
首先對于購買方來說，有購買能力的購房者可能被限購或者持幣觀望，而更多剛性需求的消費者則需要依靠銀行貸款，因此盡管目前銀行首套房貸已經回歸基本利率，但對于大部分中低收入者來說，仍舊會形成較大壓力，因此也都在觀望。
“也就是說，現在上、中、下三個購買方都受到了擠壓，導致市場萎縮得厲害。”鄧曉盈說。
另一個方面，從去年開始，各種媒體紛紛報道保障房建設情況，而且從數量上來看，范圍擴大了很多，既有經適房、又有公租屋、廉租房，受惠群體進而也放大了很多，有一部分中低收入群體期待通過保障房來解決自己的住房問題，會從商品房市場中分流出來。
在消費者市場萎縮的情況下，開發商銷售受到了很大影響，原來大量依靠銷售回籠資金來形成現金流，進而讓項目能夠“滾動”起來的難度越來越大，開發商資金回籠非常有限且緩慢。而在銀行方面，對于房地產開發貸款審批也在壓縮，兩大資金渠道受堵讓開發商感受到了較大的資金壓力，即使是有實力的開發商也不例外。
“幾個方面來看，房企資金鏈已經處于比較緊張的狀態，現在已經出現有的房地產企業要么是項目轉讓，要么是土地轉讓，要么是多家企業抱團渡過難關，還有的企業退出這個行業。”鄧曉盈說。
未來市場或逐步
進入二元格局
鄧曉盈認為，隨著大量保障性住房的建設、完工，未來房地產市場的發展將逐步走向保障房和商品房各有供需、平衡健康的二元格局。
目前保障房已經按計劃開工，這對于廣大中低收入家庭來說無疑是值得期待的，但不可否認的是，要想滿足如此龐大的需求群體，還需要一個時間和過程。鄧曉盈表示，明年將會是一個過渡期。
到了后年，也就是2014年，鄧曉盈表示那個時候首先就要看保障性住房真正的落實情況，如果保障性住房能和商品房的供給比例達成平衡，那么市場的二元格局就可以形成。同時對于商品房市場來說，經過兩年的磨礪，有實力的開發商有了更多的成長，而且在商品房開發商可以更多關注市場需求，為對應的消費群體提供更好品質的項目，這對于房地產市場來說無疑是一個較好的局面。
房價今年下調是必然
——訪云南財經大學教授張洪
云南財經大學教授張洪
住宅市場的調控政策已在昆明落地一年左右，隨著調控政策的延續，今年的昆明房市會呈現怎樣的走勢，房價會否在短期下降后又出現反彈，記者就此采訪了云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任、教授張洪。
《昆明日報》：今年內，昆明房地產市場走勢將如何？
張洪：這個問題我從三個方面來談。第一個，從國家層面而言，對房地產市場的調控政策不會變，具體來說是方向不會變，力度不會減。同時，在房地產信貸方面會出現微調，而出現較大調整的可能則是不太樂觀的。
第二點，從昆明樓市今年的發展來看，市場萎縮會持續，房價調整是必然。這個調整也就降價了，但是，房價下調的幅度并不確定。從今年1月昆明樓市成交量來看，昆明主城四區及呈貢新區共成交各類商品住房僅2466套，環比跌幅達69.8%，其中不排除有春節因素的影響。另一方面，根據我們的統計，從去年11月1日后，昆明相當數量的房企開始對新盤調價，而根據我剛收到的一條樓盤銷售信息，一個位于二環三環間的新盤報價在六、七千左右。從全年來看，昆明房價的整體下調已成為必然趨勢，同時也是業內共識。
第三個方面，由于市場不景氣，一些中小型開發企業的資金問題開始凸顯，今年再扛一年的資金壓力會很艱難。目前，昆明市城中村改造項目有300多個，其中一半已經開始動工，另一半還未動工，未動工的項目里又有多數是中小型房企，同時面臨銷售不暢和限貸的影響，這些中小型房企資金困難將加劇，市場上可能出現房企重組、并購的行為。
《昆明日報》：昆明房價會下降后不久就反彈嗎？
張洪：這主要看政策。我們剛才談的房價下調的趨勢都是以國家調控政策不變的前提而言的，明年會有什么樣的變化，主要與調控政策息息相關，目前不好判斷。但在今年內，房產稅可能會加快出臺，以此來替代限購這一行政政策的調控。同時，國家可能會進一步加強對房地產市場運行的監測與管理，不過這一系列舉措的加強并不簡單等同于繼續促進房價下調，其主要目的是更好地促進房地產市場的合理、健康發展，相信這些政策的落地，有利于防止房價暴漲暴跌的情況出現，增強市場自我調節的分量。以此為前提，市場向健康、合理的方向發展，限購這一行政強制性手段也會逐步平穩地退出。
相比去年年底首套房貸款利率是基準利率1.1倍的情況，今年初外地城市和昆明都有出現首套房貸款利率回歸基準利率的新現象。對此，張洪認為，這是配合今年宏觀經濟政策里提及的適度寬松貨幣政策，國家政策向來支持剛需購買，而打擊的是投資性、投機性的住宅購買行為，這一利率調整并不影響宏觀調控政策。
