展望2012年，昆明房地產市場已經毫無懸念地進入了下行通道。調控不松動，準備金下調，信貸收緊；不但開發商，代理公司、廣告公司、二手房公司...也被“城墻失火，殃及池魚”。昆明一部份房企開始了推盤自救、降價優惠，但銷售情況普遍反映不是太理想。看起來，在這場調控博弈中，剛需購房者真的贏了！

　　專家

　　價格整體下調不可避免

　　云南財經大學房地產與土地政策研究中心

　　主任、教授 張洪

 　　在嚴厲的樓市調控下，昆明樓市在去年從輝煌走向萎縮。因此，2012年，昆明樓市整體價格下調已不可避免，樓市價格拐點可能在一季度出現。

 　　去年十月份以來，伴隨著樓市交易量萎縮和限購政策延長的局面，昆明部分開發企業開始了推盤自救、優惠降價。但是遠沒有達到購房者的心理預期。樓市萎縮趨勢并沒有太大改觀。

 　　此外，昆明主城二手房市場也遭遇嚴冬，二手房交易均價在十月份以后出現環比下降。許多二手房主不想賣房，購房者不想買房，改為出租和租住住房，租賃市場十份火爆，租金上漲，使政府相關部門不得不出面監管房地產租賃市場。綜合來看，2012年樓市僵持和拉鋸戰仍然持續。

　　剛性需求長期存在

　　云南財經大學不動產投融資研究中心

　　主任 周大研

 　　2012年，云南房地產將毫無懸念地進入下行階段。據昆明風之鈴市場咨詢機構提供的數據，2011年1-11月，昆明市房地產性質的土地面積成交7895056.4平方米，比2010年增長125.28%，這就意味著2012年昆明商品房的供應量將可能較大幅度增加，再加上限購令及一些其他利空因素的影響，預計昆明房價將向下調整。其他州市縣雖然沒有實行限購令，但由于受市場基本面惡化及前期上漲過快的影響，多數地方上半年有可能量跌價穩，下半年則可能量價適度向下調整。

 　　需要特別強調的是，房地產具有消費必需品和投資品的雙重屬性，無論政策如何打壓，房地產的剛性需求長期存在。處于通脹時代的中國，房地產投資需求也無法完全遏制；房地產還具有不同于其他商品的區域性與異質性特征。因此，2012年，并不排除少數地區，一些房地產項目依然會出現熱銷及漲價的現象。還可以預料的是，由于2012年房地產將是被限購、限貸等政策打壓下去的，而非市場行為。2013年，如果取消這些政策，房地產市場不可避免將出現報復性反彈。所以，近幾年一系列過于苛刻而低效的調控政策值得全面反思并做出制度性安排，否則，不利于中國房地產業長期健康穩定的發展。

　　廣告公司

　　中肯、嚴謹、理性地面對市場

　　昆明盛典東一廣告公司副總經理 吳德亮

 　　地產市場嚴酷，對于主要以地產客戶為主的廣告公司而言，生存環境也變得十分嚴峻。廣告公司的專業性對于目前的市場環境而言就顯得尤為重要，越是惡劣的市場環境，專業和創意的作用才更為凸顯。體現在服務客戶方面，我們會更注重營銷推廣渠道的選擇，盡量節約成本，同時，創意優先，組織影響力達，效果好的活動進行營銷推廣。

 　　我們對房地產市場無需太過悲觀，當然也不容樂觀，必須要以中肯的態度與嚴謹的理性思維面對市場，提出問題解決問題才是核心。在國家大力發展文化產業的大環境下，我們公司也在積極投身到文化產業發展的浪潮之中，為公司的發展尋找更加寬廣以及嶄新的平臺。

　　調查公司

　　資金需求決定開發計劃

　　昆明風之鈴市場咨詢機構房地產研究中心

　　經理 楊皎

 　　按照當前國家相關部委給出的2012政策發展方向和房地產調控目標，2012年樓市調控政策仍然不會松綁，繼續將當前嚴格的調控政策執行下去，開發商面對嚴格調控的樓市政策，也需要根據開發商資金需求來定奪開發計劃，已經開工建設的項目，不可能捂盤等到政策解凍，雖然市場不好，價格偏低，但仍然要開盤；對于沒有開工建設或者只是有拿地意向的項目，此時開發計劃將會放緩，減少建設，保證開發資金流動，不增加當期成本，保證企業持續發展，度過這個特殊時期。

　　代理公司

　　開發商要學“豬堅強”

　　瑞豐和（中國）房地產顧問有限公司

　　董事長 鄧毅敏

 　　從總體趨勢上看，房地產市場也是呈波段式發展的，現在正處在一個相對底部的位置，開發商要學會當“豬堅強”，想辦法籌措資金，控制成本，只要能夠熬過去，就會迎來房地產的景氣和繁榮。當然，企業“過冬”的過程，也是積存實力，提升綜合能力的過程，就像鳳凰涅槃。

 　　2012年的政策和市場環境都都還有很多不確定和變數，如何過去，也沒有一種固定的成功模式來提供借鑒，大家只能是充分發揮各自的優勢和特長，各找各道。

　　開發商

　　采取“保守式”營銷

　　耀興地產策劃經理 黃世友

 　　從目前的情況看，大部份城市房價未大幅松動，價格依然堅挺，特別二、三線城市比較明顯，其中包括昆明，這與國家房地產調控的初衷與目標相差甚遠，國家有關部委將聯合下發進一步深化房地產調控政策，2012年房地產政策調控更加嚴厲，如強化二三套房貸差別化，以及推進房產稅等等，所以我認為2012年房地產市場將是“嚴冬年”。

 　　針對這種形式，耀興地產目將采取“保守式”的營銷方式，其一對產品銷售放量的控制；其二對工程進度的減緩；其三對開發營銷資金的嚴格控制。另外，加強對產品的深化，緊抓剛性客戶，真正從消費者居住價值屬性去打造房屋空間與綠色人文環境。目前，耀興·楓丹白露項目公園景觀樣板園呈現，1期緹香郡也即將全面封頂，1月13日，18棟優質戶型78、89、105平米即將封頂，預計4月開盤。

　　順應市場適時調整

　　俊發地產營銷總監 蘇欣泉

 　　已經有不少人對今年情況有所判斷，得面對現實。在我理解，今年國家的調控不會有所松動，尤其是上半年，不會有所變化。準備金下調，房地產信貸政策收得太緊，今年上半年我是不太看好的。目前昆明新盤開盤速度普遍下降，可以反映出消費者信心不足的狀況。

 　　俊發從自身發展著眼，發展方向不會變化太大。今年像金尚俊園這樣的新盤要推出，下半年也會有新盤推出。俊發會根據市場來進行調整，價格也要順應這個市場。目前我們在售的有3個盤，銷售速度明顯在降低。過年后，我們將對在售樓盤，進行有效的推廣。新盤的情況還沒定，要看市場情況。

　　市場低谷 專心做事

　　云南華僑城總經理 吳洪兵

 　　現在看來，調控會持續一段時間，這個時間長短不好說，其中還有很大的變數。由于我們的項目是文化旅游度假區，對住宅項目價格變化不是太關注。就目前而言，是一個市場低谷的時期，但對我們來說，是一個可以專心做事的機會。

 　　今年，我們項目要著重做文化配套方面的工作。同時，項目的三大旅游小鎮要同步開工。其中，要全面啟動鐵路小鎮建設，我們會集中力量抓項目的文化建設工作。對房價方面的問題，我們不會刻意的去過多關注。

　　房子最起碼可以保值

　　云南同德實業集團有限公司 王曄華

 　　冬天到了，也有人說房地產的冬天也到了。但我個人的看法是，我對昆明的房地產市場充滿信心。宏觀調控下，精品項目一定是可以保值、增值的。

 　　改革開放三十年來，中國的廣義貨幣發行量M2的年平均增長量在18%，也就是說，每四年半市場流通的貨幣會翻一倍，但我們手里的錢每隔四年半貶值一半，原來一萬塊四年半后就當五千塊花。老百姓有兩個投資渠道，一個是股票，一個是房子，大家知道股票不太把穩，房子最起碼可以保值。在宏觀調控下，那些可以保值、升值的，一定是精品項目，位置好的，遠郊的、州市的、旅游地產項目影響會比較大。

 　　其次，1月4日，人民日報也發表了一篇文章，說中國房地產不會硬著陸，也是表明我們國家的宏觀調控政策正在發展改變。另外，昆明是一個充滿吸引力的城市，整個昆明的人口占云南的13.99，GDP占40%多，消費占60%，每年昆明還有5%—6%的人口增長，所以市場需求比較大，不論是消費品、還是住房。

　　房產中介

　　房地產迎來最艱難時刻

　　昆明富邦地產房產副總經理 卞東曉

 　　2012年樓市政策基本會延續2011年的一些做法，整個房地產市場將迎來最艱難的時刻。根據消息稱，全國范圍內保障房的建設進度似乎慢于計劃速度，因此依靠保障房作為調節樓市的想法在2012年底之前不能完全實現。限購、限貸、利率調整（包括各家銀行自主的利率上浮）這些政策會繼續打壓樓市。2012年房價會有小幅下降，成交量會持續低迷，各類樓市糾紛案件會大幅增加。富邦明年的一些運營想法：由于政策的調控，給行業的發展也帶來了新一輪變化。

 　　《昆明市房地產經紀管理辦法》將會出臺，對于從業人員將會要求持證上崗，對于房地產經紀公司則要求嚴禁賺取客戶差價等違規行為，昆明房地產經紀行業將逐步走向法治化。昆明目前還存在為數不少的小型經紀門店，在這輪變化過程中將會遭遇生存危機。富邦希望通過2012年的努力，把行業培訓、服務作為公司工作的重點，打造一個具備一定培訓、服務能力的平臺，能真真實實地幫助到廣大小型房產經紀門店，順利在這輪市場變化中完成轉型和升級。