由于超大城市住房價格快速上漲，房價高企，遠超居民購房支付能力，盡管歷經多次調控但效果一直欠佳。“限購”政策出臺后，超大城市住房市場才開始呈現量價齊跌的態勢。
     據了解，去年北京市發布了“京十五條”，經過一年的調控，商品房成交量明顯下滑，同比下降12.2%。上海市則同比下降13.8%。限購城市較多的浙江省、江蘇省商品房銷售面積同比分別下降20.5%、15.8%。
     中國社科院城市與環境研究所副研究員李恩平表示，2012年商品房總體交易量仍將持續低迷。房地產交易區域分化格局將加劇，部分中小城市可能迎來較大幅度價格調整，同時交易量將有所釋放，大都市交易量將持續低迷，房價則可能僅僅小幅盤整。
     《藍皮書》指出，由于當前房地產開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情愿輕易降價。
     “2012年住房保障體系將延續當前以建房補貼為主導的保障模式，但由于土地出讓金銳減，各城市地方政府的住房保障籌資難度增大，相對于上年度，本年度保障性住房建設步伐將呈現減速態勢。”李恩平說。
     政府、企業消極應對，調控實施難度將增大
     在經歷經濟增速趨緩、土地出讓收入下降后，一些地方政府正面臨經濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地產市場以解燃眉之急。與此同時，經歷交易量萎縮、房價調整的房地產行業也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂風險，必然試圖尋求為房地產調控政策松綁。
     《藍皮書》指出，政府與企業、中央與地方差異化的利益訴求，導致地方政府和企業在對中央政策的執行和實施中，消極應對不利于自身利益的政策實施。2012年調控政策的執行和實施難度將增大。
     “很多人都說房地產政策一放松就會造成開發商提高房價，其實提高房價本身是有原因的，一是土地價格不斷升值，二是供不應求。開發商應該注意一個問題，就是自律。再不接受教訓，政策寬松又一個勁提房價，肯定會引起眾怒。”國家發展和改革委員會投資研究所原所長、中國投資協會會長張漢亞說。
     被公眾普遍期待的房產稅、限購政策又將呈現何種走勢呢？
     李恩平預測，不排除上海或重慶模式在其他城市實施政策推廣，但考慮到房產稅影響深遠，所需的信息技術要求也較高，很難在2012年出臺。部分城市的具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。
     中小房企倒閉破產風險增大，市場壟斷格局將加強
     雖然2011年全國商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投資同比增長30.2%，遠高于“十一五”增速。李恩平表示，這反映出開發企業對政策和市場變化的敏感性不強，市場判斷力較弱。
     “2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。房地產行業中，國有企業占的主導成分比較大。在市場嚴厲調控交易低迷的情況下，部分中小企業資金占用和融資壓力增強，大型企業特別是大型國有企業，融資渠道暢通，融資成本低，資金壓力較小，生存能力會強很多。”李恩平說。
     《藍皮書》預測，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業將面臨虧損和債務壓力，破產、倒閉風險增大。全行業破產、倒閉增加，也將為大型企業集團和財團并購提供良機，并購將提高行業集中度，市場壟斷格局將進一步加強。
     2011年，全國有46個城市實施限購政策，隨之商品房成交量增速趨緩。昨日，中國社科院發布了2012《房地產藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)。《藍皮書》顯示，去年全國商品房銷售增速比2010年回落5.7個百分點。《藍皮書》預測，房價將延續上年末的盤整態勢，總體降幅不會很大。由于需求低迷，幾乎不存在房價上漲可能性。專家認為，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。