近幾個月，昆明密集出臺了城建規劃等相關文件：《昆明市城鄉規劃管理技術規定》、昆明市政府關于進一步規范城中村改造工作的意見【46號文】、《昆明市中心城區零星土地整合實施辦法》。公寓限行、防止偷面積、城中村政策調整、以10畝為界限整合昆明零星土地、杜絕主城區的“點式”開發……這一系列“組合拳”將讓昆明的城市建設產生質變。

　　點式開發造成各自為陣

 　　繼2008年昆明全面啟動城中村改造工作以來，圍繞城中村改造的話題一直不斷。26日，某網站公布數據顯示今年昆明樓市供給量會超過1000萬平方米。有業內人士坦言“ 這其中有80%都是城中村改造的項目。”

 　　在如此龐大的數字面前，讓人不禁對昆明城市的未來形象產生憧憬。然而，這種憧憬在業內人士眼中，卻成為了一種擔心。

 　　作為最早一批關注昆明城中村改造項目的專業機構，風之鈴對于這一問題有相當的發言權。該機構CEO石遠一邊思考一邊緩慢地說道：“ 如果把昆明當做一個畫板，你現在看到這個城市的生長，以前是比較矮，現在是長高了，而這個長高不是普遍長高，是有些地方高，有些地方矮，就形成了城市的這種變遷的這種現象。高矮反差挺大的。城中村改造在城市里，畢竟是一個板塊或者一個點嘛，它還沒形成一個面。昆明以后的城市形態可以說高的高、矮的矮，城市整個的形象是比較突兀的。因為缺乏整體規劃，點式開發嘛。實際上，之前希望城中村帶動周邊的開發， 但實際上它的范圍是有限的。”

 　　石遠的語氣中透露著對昆明未來整體形象的擔心，盡管也有對城中村帶動周邊發展給予了厚望，但更多人則認為這一帶動范圍將是非常有限的。這個原因，很大程度上歸結于之前周邊土地的零星。

 　　《昆明市中心城區零星土地整合實施辦法》正是解決這一問題的“及時雨”。

　　成片開發健全城市肌體

 　　對于政策中提及的“整合零星土地不得超過已取得土地使用證用地面積的30%，不得大于10畝。”，有專業人士做出了解讀。

 　　云南大學經濟學院副院長郭樹華此前公開表示：土地是一種不可再生資源，對城市來說尤其寶貴。《辦法》的出臺，對合理利用土地資源，提升城市形象有重要意義。同時，有利于公共設施的完善，對昆明建設區域化國際性城市有重要的推進作用。

 　　“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭”。小地塊的捆綁上市將隨城中村改造項目一起，完成昆明土地開發模式從點到面的飛躍；土地資源和合理利用與公共設施的完善，將為城中村改造提供優質的配套，盡管《昆明市中心城區零星土地整合實施辦法》并非專為城中村改造設定，卻在無形中給城中村改造提供了許多方便與機遇。一個順理成章的猜想由此誕生：城中村改造項目將會具備更完善的醫療、教育配套，功能性將得到極大提升。

 　　與此同時，土地的整合也意味著未來掛牌出售的地塊將不再零星上市，這對小型的開發商而言將是一種挑戰。

 　　未來的昆明，將摘掉“高的高，矮的矮”的帽子，勾勒出獨特的城市天際線。

　　政策鏈接

　　10畝以下

　　零星土地

　　須整合開發

　　整合面積

 　　被整合的零星土地原則上不得大于建設單位已取得《國有土地使用證》用地面積的30%，且不得大于10畝。超過上述面積要求的土地，經城鄉規劃管理部門確定為無法單獨開發建設的，可按本辦法的規定進行零星土地整合。

　　適用的范圍

 　　包括五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區，三個開發(度假)區及空港經濟區等昆明市中心城區內，規劃的建設項目用地應當與城市規劃道路相毗鄰，并在城市規劃道路紅線或者鐵路、河道等控制界線圍合的街坊范圍內。

　　定價原則

 　　依據半年內周邊成交的相似類型建筑和同等土地出讓用途的土地的樓面價格，綜合本宗地的容積率，返算出土地出讓價。如果周邊無近期成交的類似土地，則參照周邊同等類型商品房的市場價格作為參考，依據土地所處區域，取市場價的20%作為本宗地的樓面地價，綜合本宗地的容積率，返算出土地出讓價。

　　保證金金額

 　　零星土地整合履約保證金金額由土地儲備部門依據零星土地供應組價確定，并按最終交易價格結算。保證金不計利息。

　　觀點交鋒

　　云南財經大學不動產

　　投融資研究中心主任周大研：

　　中國有的是房子

　　但是很少有建筑

 　　城中村的問題不單純是個政策的問題，城中村離不開房地產開發。房地產開發根本的問題還是一個市場的問題，還是國家大政方針的問題。大的問題沒解決，小的政策也起不了太大的作用。城中村最大的問題是以前房地產需求旺盛，但現在所有當時的前提條件都變了。如果以試點的方式去做效果會更好一些。

　　所以，目前城中村的問題是非常麻煩，很多項目處在上也不能上，下也不能下的困難境地。

 　　城中村改造還面臨同質化的問題，現在這個問題可能不僅僅是昆明了，全中國都存在這樣的問題，中國有的是房子，但是很少有建筑。建筑是有文化有歷史，有科技含量的。

 　　昆明的同質化問題與原來的規劃政策有關。規劃建設大量的超高層，像板樓這樣的項目都不能建，所以同質化比較嚴重。當然，高容積率、低密度這個也沒辦法，因為中國人口太多，這個也是沒有辦法的辦法。

 　　好像我們46號文里面，在這方面有所調整，下一步項目上會有些差異化，可能就沒有那么嚴重。這方面會有所改善，但總的來說還是存在一些問題。

　　昆明風之鈴市場調查研究

　　咨詢機構CEO石遠：

　　城中村改造

　　不可能往回走

 　　城中村這個事情已經是箭在弦上不得不發。不管什么政策只能往前走，不可能往回走。往回走，所有的問題可能都會爆發，或者呈現出來。往前走的話，還是會面臨市場供應大和樓市調控的問題。

 　　如果說城中村是在4年5年前，在沒有宏觀調控的情況下，房地產的需求、投資需求比較旺盛的情況下，矛盾還沒那么突出。現在生不逢時，又趕上政策的嚴冬，城中村的這種集中放量，肯定現實的壓力就會很大了。

　　哪里有人，哪里有房子，哪里就有發展的潛力，在昆明的二環路上，你會看到哪些房子蓋得高，哪些房子蓋得多，哪邊就熱鬧。它有點無序，這樣的話，它可能出現百花齊放，到處都會長出來的狀況，這是挺可怕的一件事。都是一樣的房子，一樣的高度，都長得差不多。這個可能是其他城市看不到的現象，產品都比較一致化，高矮胖瘦都差不多，可能穿的衣服都差不多，里面的戶型都差不多。